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Guía del autopromotor

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GUIA PRACTICA AUTOPROMOTOR

PRIMERA FASE 

ANTES DEL INICIO DE LAS OBRAS

  1. BÚSQUEDA Y COMPRA DE LA PARCELA

Habrá que fijarse en dos aspectos fundamentales:

  • Las Condiciones Urbanísticas del Terreno

Se comprueba, acudiendo a TÓRTOLA + VIVO, ARQUITECTOS o al Ayuntamiento, que se puede construir sobre el terreno y cuáles son las Ordenanzas Municipales para conocer las condiciones de la futura edificación.

  • Cargas Económicas

En el registro de la propiedad podemos comprobar si la finca que vamos a comprar tiene alguna carga pendiente. Esta comprobación hay que hacerla siempre antes de comprar.

  1. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Una vez haya firmado el contrato de compraventa ante notario, este le dará varias copias con las que habrá de abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales ITP y llevarlo al Registro de la Propiedad para su inscripción.

El Registro de la Propiedad, le pedirá un archivo gml con las coordenadas georreferenciadas, que se las debe pedir a TÓRTOLA + VIVO, ARQUITECTOS

  1. NOTIFICACIÓN DE LA COMPRA AL CATASTRO

Este paso se realiza a través del Ayuntamiento o del Registro de la Propiedad, el cual una vez informado lo comunicará al Catastro para que conste a efectos de recaudación e impuestos.

  1. SOLICITUD DE INFORME URBANÍSTICO Y CERTIFICADO DE ALINEACIONES Y RASANTES

Este trámite se realiza en el Ayuntamiento

  1. ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO BÁSICO

Contacte con TÓRTOLA + VIVO, ARQUITECTOS, que le informará de todos los profesionales que habrán de intervenir durante el proceso de redacción de los distintos documentos técnicos y construcción del edificio.

En la fase de redacción de proyecto básico interviene solamente el Arquitecto Superior.

Normalmente habrá una fase de anteproyecto en la que se definirá el programa del edificio o vivienda y una vez acordado el diseño del mismo se procede a desarrollar el documento de Proyecto Básico.

Si para ejecutar las obras es precisa la demolición de un edificio existente, necesitará además un Proyecto de Demolición, que lo redactará el mismo arquitecto.

  1. REALIZACIÓN DEL ESTUDIO GEOTÉCNICO

Con la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación El Estudio Geotécnico es obligatorio para cualquier clase de construcción, incluidas las viviendas unifamiliares.

La no obligatoriedad del seguro de daños materiales (siempre que la vivienda sea de autopromoción con el compromiso de no venderla antes de 10 años desde el final de la obra) conlleva que no se exija la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa, que es la que suele requerir el Estudio Geotécnico. No obstante, a pesar de ser obligatorio existen casos de incumplimiento de la normativa asumiendo el arquitecto una enorme responsabilidad.

Es nuestro deber poner en conocimiento del cliente no sólo la obligatoriedad del Estudio Geotécnico sino nuestra firme posición al respecto que no es otra que la exigencia del Estudio Geotécnico, cuyos beneficios para la calidad del trabajo, optimización de costes y satisfacción del cliente son innumerables.

Nuestra experiencia nos conduce a realizar el Estudio Geotécnico en este momento, una vez que contamos con la ubicación de elementos estructurales según Proyecto Básico, permitiéndonos reconocer los puntos del terreno que estarán sometidos a los mayores esfuerzos.

  1. REDACCIÓN DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN

En la fase de redacción de Proyecto de Ejecución interviene fundamentalmente el Arquitecto Superior TÓRTOLA + VIVO, ARQUITECTOS .

Si la obra cuenta con instalaciones especiales o superan determinados umbrales necesitará Proyectos Específicos de Instalaciones, que suele pedir la Consejería de Industria. En general estos proyectos los redactará un ingeniero industrial, que también llevará la dirección de obra respectiva y emitirá los correspondientes certificados.

Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (bares, restaurantes, cafeterías, cocinas industriales, almacenes de sustancias combustibles, maquinaria especial, etc.) necesitará un Proyecto de Actividad.

En esta fase las modificaciones de Proyecto suelen generar honorarios.

  1. TRABAJOS DE SEGURIDAD Y SALUD

El Estudio de Seguridad y Salud es siempre necesario. Puede ser básico, cuando la obra no alcanza cierto presupuesto y condiciones, o completo en caso contrario. Los honorarios del Estudio Básico suelen estar incluidos en los de Proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado.

  1. CONTRATACIÓN DEL DIRECTOR DE EJECUCIÓN DE LA OBRA (APAREJADOR)

Toda obra ha de contar con una dirección facultativa formada por al menos un arquitecto como director de obra y al menos un aparejador como director de ejecución. Aunque el arquitecto es el mejor conocedor del proyecto y supervisa las obras, es el aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra, revisa los materiales y es, en general quien asume las tareas de Coordinación en materia de Seguridad y Salud durante la construcción.

Aunque conozca a algún aparejador, es muy recomendable que el aparejador sea de la confianza del arquitecto. Los honorarios del aparejador suelen coincidir con los de dirección de obra del arquitecto.

  1. SOLICITUD DE LICENCIA DE OBRAS AL AYUNTAMIENTO

De nuevo ante el Ayuntamiento se solicita licencia para la realización de obras, sobre la base de un proyecto básico y de ejecución visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, cuya eficacia quedará demorada y condicionada a la posterior obtención del correspondiente permiso de inicio de obras, una vez presentado y aprobado el proyecto de ejecución completo.

  1. PETICIÓN DE PRESUPUESTOS A CONSTRUCTORAS Y ELECCIÓN DE UNA DE ELLAS

Solicite al estudio de arquitectura una «medición ciega» de la obra (sin precios), que entregará a cuantas constructoras estime oportunas para que los estudien y presupuesten junto con sus condiciones.

Con las ofertas en la mano, es muy recomendable que el estudio de arquitectura TÓRTOLA + VIVO, ARQUITECTOS, le asesore en este punto tan importante.

Una vez decidido el constructor es preferible contratar un presupuesto cerrado para evitar sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución de la obra. El contrato habrá de estar firmado por el promotor, el contratista y la dirección facultativa de las obras, ya que no podrá contradecir los pliegos de condiciones del proyecto.

  1. CONTRATACIÓN DE OCT (Organismo de Control Técnico) y LABORATORIO DE ENSAYOS

El laboratorio de ensayos suele estar incluido en el presupuesto cerrado con el contratista.

En el caso de obra nueva de vivienda unifamiliar en autopromoción con la limitación de no poder ser vendida en el plazo de 10 años, la contratación de la póliza de seguro de daños materiales en la construcción, no es obligatoria, no obstante si opta por contratarla, la compañía aseguradora le exigirá en la mayoría de los casos la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa.

Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.

  1. FINANCIACIÓN

Si necesita financiación para el inicio de las obras, el tasador contratado por la entidad financiera le requerirá:

– Copia del proyecto visada por el Colegio Oficial de Arquitectos
– Copia de Licencia de Obras.
– Copia de Escritura de propiedad del terreno o la declaración de obra nueva en construcción.
– Copia de recibo de la contribución del terreno.
– Copia de presupuesto real de contrata firmado por promotor, constructor y dirección facultativa.

Una vez aprobada la siguiente fase le darán el dinero de forma escalonada (por certificaciones de obra) siendo el monto del primer pago el correspondiente al 60% del valor del terreno si la obra no se ha iniciado.

La cantidad que se suele conceder durante la obra suele ser el 80% del coste de reposición (valor del suelo + costes de construcción + otros gastos necesarios), y no será hasta que se acredite el final de la obra cuando la entidad financiera desbloquee la parte restante hasta alcanzar el 80% del valor de tasación del edificio terminado (incluido el terreno). Estos porcentajes son orientativos.

  1. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN JUNTO ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Para realizar la Escritura no es preciso que las obras hayan comenzado, basta con presentar el proyecto aprobado y la licencia de obras en el Notario para que levante un acta con la que se irá al Registro para realizar la declaración de obra nueva en construcción.

En principio, no es obligatorio, si no se requiere financiación pero sí es muy recomendable porque interesa que su suscripción, superficie y demás datos físicos, consten en el Registro de la Propiedad.

Si tiene un Préstamo de Autopromoción, para construir una casa, la declaración de obra nueva se convierte en requisito esencial, pues el préstamo se concede para la construcción de una casa determinada, configurada según proyecto realizado por el Arquitecto. Sendos trámites se realizan conjuntamente en una sola visita al notario.

  1. PETICIÓN DE ENGANCHE DE LUZ Y AGUA PARA LA OBRA

Para la ejecución de las Obras son necesarios los servicios de Electricidad y Agua por lo que habrá que dar de alta un Suministro Provisional de Obra de los respectivos servicios.

En caso de no ser posible el acceso a dichos servicios habrá que tener en cuenta los gastos de abastecer a la obra de estos servicios mediante Generadores Eléctricos y Depósitos de Agua.

  1. COMUNICACIÓN POR ESCRITO A LA OFICINA TÉCNICA DEL AYUNTAMIENTO DE FECHA DE ACTA DE REPLANTEO

La Licencia de obras nos obliga a levantar acta de replanteo de la edificación notificando su fecha con una antelación determinada al Ayuntamiento, debiendo un técnico de la oficina técnica estar presente en dicho acto, aunque en muchos casos declinan su asistencia sin que ello impida el correcto curso de los acontecimientos, cuya finalidad es comprobar in situ el cumplimiento de las condiciones urbanísticas descritas en proyecto y para el que se ha obtenido la preceptiva licencia.