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GUIA DEL AUTOPROMOTOR 2

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SEGUNDA FASE – DURANTE LAS OBRAS

1. INICIO OFICIAL DE LAS OBRAS

Recuerde que nunca debe iniciar las obras si no ha obtenido la preceptiva Licencia Urbanística de Obras, o no ha realizado el Estudio Geotécnico, ni contratado el seguro de daños materiales en la construcción, cuya aseguradora les obligará en la mayoría de los casos a contratar una Entidad de Control de Calidad.

Una vez comunicado al Ayuntamiento la fecha de levantamiento del acta de replanteo se procederá a levantar dicha acta con todos los agentes interesados presentes. ( El Arquitecto TÓRTOLA + VIVO Arquitectos , el Arquitecto Técnico, el Constructor (contratista) y el Promotor)

Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción ya que el promotor es responsable en esta materia conforme al R.D. 1627/1997. No es eximente que la dirección facultativa cuente con seguro de este tipo, siendo el promotor en última instancia quien asume el coste de las medidas de seguridad. Para viviendas unifamiliares puede oscilar en torno a los 600€ aproximadamente, y su uso es bastante infrecuente, aporta tranquilidad y cumplimiento de la ley.

Exija al contratista principal un Plan de Seguridad así como a cada subcontratista que habrán de ajustarse a lo especificado en el estudio de seguridad y salud del proyecto. Este plan de seguridad debe estar en poder del coordinador en materia de seguridad y salud durante la obra, y es el promotor quien debe exigirlo y entregarlo.

2. PAGOS POR CERTIFICACIONES DE OBRA A LA CONSTRUCTORA Y DIRECCIÓN FACULTATIVA

El Certificado de Obra Ejecutada es un documento que realiza la Dirección Facultativa de la obra donde se detalla la obra realmente ejecutada hasta la fecha de realización. Es habitual que sea el contratista quien emita su factura y se la entregue al promotor para su abono. Compruebe que la factura desglosa el detalle de los trabajos realizados y facilite una copia a la dirección facultativa, para así poder supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado correctamente. Pague al constructor únicamente cuando tenga el visto bueno de la dirección facultativa, que le entregará el certificado de obra ejecutada correspondiente.

En caso de haber pedido el Préstamo para la Autopromoción, el tasador contratado por la entidad financiera para la comprobación del estado de la obra le solicitará la certificación de obra ejecutada firmada por promotor, constructor y dirección facultativa, para ir liberando poco a poco el dinero del crédito concedido.

3. MODIFICACIONES

Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa, siempre antes que al constructor.

Se levantará acta de modificación de proyecto quedando claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Este acta será suscrita por todas las partes que implicadas en la modificación; promotor, constructor y dirección facultativa.

4. FINAL DE OBRA

El certificado final de obra será expedido por la dirección facultativa y estará visado por el Colegio Oficial de Arquitectos y por el de Aparejadores, implicando a todos los efectos que la obra está acabada. Previamente tendrá liquidar los honorarios pendientes de los técnicos en concepto de dirección de obra. A partir de esta fecha comienza a contar el plazo de garantía de las obras.

Si en la obra hubiera intervenido algún otro técnico con proyectos de instalaciones, tendrá tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubiera necesitado por la correcta ejecución de las obras.

El arquitecto director de obra le deberá facilitar el «Libro del Edificio», documento que recoge además del proyecto inicial los planos modificados del estado final de la obra (si se hubieran producido modificaciones), relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación así como las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.

El promotor está obligado según el art. 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación a contratar los siguientes seguros en caso de obra nueva:

– Deberá exigirle al constructor un seguro de un año por daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.

– Seguro de tres años para daños materiales causados por vicios o defectos en las instalaciones.

– Seguro de diez años para daños materiales causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a elementos estructurales. Este es el famoso Seguro Decenal, que tiene una excepción en su obligatoriedad en el caso de Autopromoción (cuando la casa vaya a ser destinada como vivienda de la misma persona que promovió la construcción) con la obligación que en caso de venta antes de los diez años de acabada la obra deberá figurar explícitamente en el contrato de compraventa que la casa carece de seguro decenal.

Finalizada la obra se redacta el Acta de recepción provisional, a partir de la cual el promotor recibe el edificio y comienza a correr el plazo de garantía. En general se trata de un documento exigible para obras con la Administración, aunque las OCT están comenzando a solicitar expresamente este documento.